Loan-to-Value / Beleihungsauslauf

Was ist Loan-to-Value / Beleihungsauslauf?

Der Loan-to-Value (LTV), im Deutschen oft als Beleihungsauslauf bezeichnet, ist eine entscheidende Kennzahl bei der Bewertung der Sicherheit von Darlehen, insbesondere bei Hypothekar- und Immobilienkrediten. Er drückt das Verhältnis zwischen der Kredithöhe und dem Beleihungswert (Marktwert) oder dem Kaufpreis der finanzierten Immobilie in Prozent aus. Ein LTV von beispielsweise 80 % bedeutet, dass das Darlehen 80 % des Immobilienwertes abdeckt und 20 % als Eigenmittel vom Kreditnehmer aufzubringen sind. Je niedriger der LTV, desto geringer ist das Ausfallsrisiko für das Kreditinstitut, da der Wert der Immobilie eine größere Pufferzone für mögliche Wertschwankungen oder einen Verkaufsfall bietet.

Bedeutung in Österreich

In Österreich ist der Beleihungsauslauf eine zentrale Größe bei der Kreditwürdigkeitsprüfung für Immobilienfinanzierungen. Er war ein wesentlicher Bestandteil der ehemaligen KIM-V (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) und ist auch weiterhin in den "Vergaberichtlinien der Banken" oder einer nachfolgenden "Bankenrichtlinie" fest verankert. Die Oesterreichische Nationalbank (OeNB) und die FMA empfehlen zur Sicherstellung der Finanzstabilität Obergrenzen für den LTV. In der Praxis liegt die typische Obergrenze für den LTV bei Wohnbaukrediten oft bei 80 % bis 90 %. Das bedeutet, dass Kreditnehmer in der Regel mindestens 10 % bis 20 % des Verkehrswertes der Immobilie als Eigenmittel einbringen müssen. Dies reduziert das Risiko für die Kreditinstitute und stellt sicher, dass Kreditnehmer eine gewisse finanzielle Stabilität aufweisen. Eine niedrigerer LTV kann sich zudem positiv auf die Kreditkonditionen, insbesondere den Zinssatz, auswirken.

Praxisbeispiel

Eine Familie in Salzburg plant den Kauf eines Hauses für 500.000 Euro. Die Bank bewertet den Beleihungswert der Immobilie ebenfalls mit 500.000 Euro. Um den Kredit zu erhalten, muss die Familie neben den Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragungsgebühr, Maklerprovision, Rechtsanwaltskosten) auch einen Teil des Kaufpreises aus Eigenmitteln aufbringen. Angenommen, die internen Vergaberichtlinien der Bank sehen einen maximalen LTV von 80 % vor. Dies bedeutet, dass die Familie maximal 400.000 Euro (80 % von 500.000 Euro) finanzieren kann und somit mindestens 100.000 Euro (20 % des Kaufpreises) sowie die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlen muss. Ohne diese Eigenmittel würde die Finanzierung in dieser Konstellation schwierig oder wäre gar nicht möglich.

Rechtlicher Rahmen

Der Beleihungsauslauf ist zwar nicht direkt in einem spezifischen Paragraphen des HIKrG (Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz) oder ABGB gesetzlich festgeschrieben, seine Anwendung ergibt sich jedoch aus den allgemeinen Anforderungen an die Kreditwürdigkeitsprüfung gemäß § 7 HIKrG (Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz) und GewO §136a, welche eine sorgfältige Bewertung der Sicherheiten und der Rückzahlungsfähigkeit des Kreditnehmers vorschreiben. Die FMA und die OeNB haben in ihren Empfehlungen und ehemaligen Verordnungen (wie der KIM-V (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung)) klare Indikatoren für Risikogrenzen im Bereich des LTV vorgegeben, um die Stabilität des Finanzmarktes zu gewährleisten. Auch wenn die KIM-V am 30.06.2025 außer Kraft tritt, bleiben die Prinzipien des LTV als wichtige Kennzahl in den "Vergaberichtlinien der Banken" oder einer nachfolgenden "Bankenrichtlinie" erhalten. Kreditinstitute sind verpflichtet, diese Richtlinien bei der Bewertung von Immobilienfinanzierungen zu berücksichtigen und die damit verbundenen Risiken angemessen zu steuern.

Worauf Sie achten sollten

Verstehen Sie, dass ein höherer Eigenmittelanteil und somit ein niedrigerer Loan-to-Value / Beleihungsauslauf nicht nur die Chancen auf eine Finanzierungszusage erhöht, sondern auch oft zu besseren Konditionen führt. Eine Reduzierung des LTV senkt das Risiko für die Bank, was sich in einem niedrigeren Effektivzins / effektiver Jahreszins widerspiegeln kann. Informieren Sie sich vorab über die aktuellen Beleihungsgrenzen der Kreditinstitute und planen Sie Ihre Eigenmittel entsprechend. Berücksichtigen Sie neben dem reinen Kaufpreis auch die Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Anwaltskosten, Maklerprovision etc.), die nicht in den LTV einfließen und vollständig aus Eigenmitteln zu bestreiten sind. Ein zu hoher LTV kann die Finanzierung erschweren oder unmöglich machen.