DSTI (Debt-Service-to-Income / Schuldendienstquote)

Was ist DSTI (Debt-Service-to-Income / Schuldendienstquote)?

Die DSTI-Quote, oder auch Debt-Service-to-Income-Quote, repräsentiert das Verhältnis der gesamten monatlichen Schuldendienstleistungen (Zins- und Tilgungsanteile aller Kreditverpflichtungen, einschließlich des neuen Darlehens) zum gesamten verfügbaren monatlichen Nettohaushaltseinkommen eines Kreditnehmers. Sie ist eine zentrale Kennzahl zur Beurteilung der finanziellen Tragfähigkeit und Bonität eines Kreditnehmers. Eine hohe DSTI-Quote deutet auf eine hohe finanzielle Belastung hin und signalisiert, dass ein signifikanter Teil des Einkommens bereits für die Kreditrückzahlung aufgewendet wird, was das Risiko eines Zahlungsausfalls erhöht. Eine niedrige DSTI-Quote hingegen zeigt, dass ausreichend Spielraum im Budget vorhanden ist, um die Kreditverpflichtungen zu erfüllen.

Bedeutung in Österreich

In Österreich ist die DSTI-Quote von entscheidender Bedeutung bei der Kreditwürdigkeitsprüfung für Hypothekar- und Immobilienkredite. Sie war eine der drei zentralen Säulen der ehemaligen KIM-V (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) und bleibt auch nach deren Außerkrafttreten ein fundamentaler Bestandteil der "Vergaberichtlinien der Banken" oder einer nachfolgenden "Bankenrichtlinie". Die FMA und die Oesterreichische Nationalbank (OeNB) haben in der Vergangenheit eine Obergrenze für die DSTI von typischerweise 40 % des Nettohaushaltseinkommens empfohlen. Das bedeutet, dass die Summe aller monatlichen Kreditraten (inklusive des neuen Immobilienkredits) 40 % des bereinigten monatlichen Nettoeinkommens des Kreditnehmers nicht überschreiten sollte. Eine Überschreitung dieses Wertes gilt als Indikator für ein erhöhtes Ausfallsrisiko und erschwert in der Regel die Kreditvergabe.

Praxisbeispiel

Ein Paar in Österreich möchte einen Immobilienkredit aufnehmen. Ihr gemeinsames monatliches Nettoeinkommen beträgt 4.000 Euro. Die monatliche Annuität für den geplanten Immobilienkredit würde 1.200 Euro betragen. Zusätzlich haben sie noch einen bestehenden Autokredit mit einer monatlichen Rate von 200 Euro. Die gesamte monatliche Schuldendienstleistung beläuft sich somit auf 1.400 Euro (1.200 Euro + 200 Euro). Die Berechnung der DSTI-Quote lautet: (1.400 Euro / 4.000 Euro) * 100 % = 35 %. Da dieser Wert unter der von den Banken typischerweise angelegten Obergrenze von 40 % liegt, ist die DSTI-Quote in diesem Beispiel unkritisch und spricht für die Kreditwürdigkeit des Paares. Hätte die monatliche Gesamtbelastung jedoch 1.700 Euro betragen, würde die DSTI-Quote 42,5 % ergeben und die Kreditvergabe aufgrund der Überschreitung der 40 %-Grenze erheblich erschwert sein.

Rechtlicher Rahmen

Die DSTI-Quote wird primär über die internen "Vergaberichtlinien der Banken" sowie eine potenzielle nachfolgende "Bankenrichtlinie" der FMA und die Empfehlungen der OeNB reguliert, welche die Umsetzung einer vorsichtigen Kreditvergabepraxis sicherstellen sollen. Zwar ist die DSTI-Quote nicht explizit im HIKrG (Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz) oder KSchG als fixer Grenzwert definiert, jedoch verpflichtet § 7 HIKrG die Kreditinstitute zu einer umfassenden und sorgfältigen Kreditwürdigkeitsprüfung. Die DSTI-Quote dient hier als ein wesentliches Instrument zur Beurteilung der Rückzahlungsfähigkeit des Kreditnehmers. Auch die GewO §136a, die die Bonitätsprüfung regelt, umfasst die Bewertung der finanziellen Belastbarkeit durch Kennzahlen wie die DSTI-Quote. Die Kreditinstitute müssen sicherstellen, dass Kreditnehmer ihre Verpflichtungen auch unter Berücksichtigung von Lebenshaltungskosten und potenziellen Einkommensschwankungen nachhaltig erfüllen können.

Worauf Sie achten sollten

Berechnen Sie vor einer Kreditanfrage Ihre eigene DSTI-Quote, indem Sie alle monatlichen Kreditraten durch Ihr Nettohaushaltseinkommen teilen. Beachten Sie, dass nicht nur die neue Immobilienfinanzierung, sondern alle bestehenden Kreditverpflichtungen (Konsumkredite, Leasingraten etc.) in die Berechnung einfließen. Eine DSTI-Quote von unter 40 % ist in der Regel unproblematisch; je niedriger sie ist, desto besser sind Ihre Chancen auf eine günstige Finanzierung. Um Ihre DSTI-Quote zu verbessern, können Sie bestehende Kredite tilgen, die Kreditsumme reduzieren oder die Laufzeit des Kredits verlängern (was jedoch die Zinskosten erhöht). Eine realistische Einschätzung Ihrer finanziellen Möglichkeiten ist entscheidend, um Überschuldung zu vermeiden und eine nachhaltige Finanzierung zu gewährleisten.