KIM-V (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung)

Was ist die KIM-V?

Die KIM-V (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) war eine Verordnung der Finanzmarktaufsichtsbehörde (FMA) in Österreich, die spezifische Vorgaben für die Kreditvergabe bei Wohnimmobilienfinanzierungen durch Kreditinstitute enthielt. Sie wurde am 1. August 2022 erlassen und zielte darauf ab, eine nachhaltige Kreditvergabe zu gewährleisten und die Stabilität des Finanzsystems zu sichern, indem sie übermäßige Risikobereitschaft bei Immobilienfinanzierungen eindämmte. Die KIM-V setzte Obergrenzen für die DSTI (Debt-Service-to-Income / Schuldendienstquote) (Debt-Service-to-Income), die Loan-to-Value / Beleihungsauslauf (LTV) und die maximale Kreditlaufzeit fest.

Bedeutung in Österreich

Die KIM-V war in Österreich von großer Bedeutung, da sie die Bedingungen für die Vergabe von Wohnbaukrediten maßgeblich beeinflusste. Sie sollte die Haushaltsverschuldung stabilisieren, eine Überhitzung des Immobilienmarktes verhindern und Kreditinstitute vor zu hohen Ausfallsrisiken schützen. Ihre Anwendung führte dazu, dass potenzielle Kreditnehmer höhere Eigenmittel aufbringen mussten und strengere Kriterien bezüglich ihres Einkommens und Tilgungsfähigkeit erfüllen mussten. Dies hatte zur Folge, dass nicht alle Kreditwerber den Anforderungen der KIM-V gerecht werden konnten, was den Zugang zu Wohnbaukrediten erschwerte. Es gab aber auch Ausnahmen, wie z.B. für Umschuldungen, die keine Erhöhung der ausstehenden Schuld bewirkten.

Praxisbeispiel

Ein junges Paar in Wien plante den Kauf einer Wohnung im Wert von 400.000 Euro. Gemäß den Bestimmungen der KIM-V hätten sie – abgesehen von möglichen Ausnahmen – mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenmittel aufbringen müssen, also 80.000 Euro. Ihre monatliche Kreditrate durfte unter Beachtung der DSTI (Debt-Service-to-Income / Schuldendienstquote)-Quote von 40 % nicht mehr als 40 % ihres gemeinsamen Nettoeinkommens ausmachen. Hätte ihr gemeinsames Nettoeinkommen beispielsweise 3.500 Euro betragen, so wäre die maximale monatliche Rate bei 1.400 Euro gelegen. Seit dem Außerkrafttreten der KIM-V am 30. Juni 2025 orientieren sich die Banken an den internen "Vergaberichtlinien der Banken" oder einer neuen "Bankenrichtlinie", die ähnliche, aber möglicherweise angepasste Schutzmaßnahmen vorsehen können. Die Prinzipien der verantwortungsvollen Kreditvergabe bleiben jedoch bestehen.

Rechtlicher Rahmen

Die KIM-V wurde von der FMA gemäß den Bestimmungen des Bankwesengesetzes (BWG) und unter Berücksichtigung europäischer Leitlinien (wie ESRB-Empfehlungen) erlassen. Dies war eine lex-sperzialis-Regelung, die spezifische Maßnahmen zur Finanzstabilität im Wohnimmobiliensektor ergriff, ergänzend zu den generellen Regelungen im HIKrG (Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz). Die Verordnung trat mit 30.06.2025 außer Kraft. An ihre Stelle treten die "Vergaberichtlinien der Banken" oder eine potenzielle nachfolgende "Bankenrichtlinie", die eine ähnliche Zielsetzung verfolgen. Diese neuen Richtlinien, die oft auf den Empfehlungen der Oesterreichischen Nationalbank (OeNB) und der FMA basieren, bilden den aktuellen rechtlichen Rahmen für die Kreditvergabepraxis im Wohnimmobilienbereich. Die Kreditinstitute sind weiterhin verpflichtet, die Bonität der Kreditwerber sorgfältig zu prüfen und eine nachhaltige Kreditvergabe sicherzustellen, unter Beachtung des HIKrG (Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz) und der Prinzipien der GewO §136a zur sorgfältigen Kreditwürdigkeitsprüfung.

Worauf Sie achten sollten

Obwohl die KIM-V nicht mehr in Kraft ist, bleiben die zugrunde liegenden Prinzipien der verantwortungsvollen Kreditvergabe und Risikobegrenzung bestehen. Kreditinstitute sind weiterhin verpflichtet, die Kreditwürdigkeit sorgfältig zu prüfen. Dies erfolgt nun auf Basis interner "Vergaberichtlinien der Banken" oder einer neuen "Bankenrichtlinie", die ähnliche Kennzahlen wie DSTI (Debt-Service-to-Income / Schuldendienstquote) und Loan-to-Value / Beleihungsauslauf berücksichtigen. Bereiten Sie sich auf eine Immobilienfinanzierung vor, indem Sie ausreichend Eigenmittel ansparen und Ihre Bonität pflegen. Eine transparente Darstellung Ihrer finanziellen Situation und ein stabiles Einkommen wirken sich positiv auf die Kreditvergabe aus. Informieren Sie sich explizit über die aktuell geltenden Vergaberichtlinien Ihres bevorzugten Kreditinstituts und lassen Sie sich alle Eventualitäten im Beratungsgespräch detailliert erläutern.