Eigenmittel

Was sind Eigenmittel?

Eigenmittel bezeichnen die finanziellen Ressourcen, die ein Kreditnehmer aus eigenen Quellen in eine Finanzierung einbringt, ohne dass sie durch einen Kredit finanziert werden müssen. Sie können aus Ersparnissen, Guthaben auf Sparbüchern, Wertpapierdepots, Bausparverträgen, Kapital aus Verkäufen (z.B. einer anderen Immobilie), Schenkungen oder Erbschaften bestehen. Die Höhe der Eigenmittel ist ein entscheidender Faktor bei der Kreditvergabe, insbesondere bei Hypothekar- und Immobilienkrediten, da sie das Risiko für das Kreditinstitut erheblich reduziert. Je höher die Eigenmittelquote, desto geringer ist der Anteil, den die Bank finanzieren muss, und desto stabiler ist die finanzielle Basis des Kreditnehmers.

Bedeutung in Österreich

In Österreich spielen Eigenmittel eine äußerst wichtige Rolle bei der Kreditvergabe für Immobilienfinanzierungen. Ein hoher Eigenmittelanteil wird von Kreditinstituten und Aufsichtsbehörden wie der FMA und der Oesterreichischen Nationalbank (OeNB) dringend empfohlen. Dies war auch ein Kernbestandteil der ehemaligen KIM-V (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) und ist weiterhin ein zentrales Kriterium in den "Vergaberichtlinien der Banken" oder einer nachfolgenden "Bankenrichtlinie". Die übliche Anforderung für den Loan-to-Value / Beleihungsauslauf (LTV) beträgt in der Praxis oft maximal 80 %, was impliziert, dass Kreditnehmer mindestens 20 % des Beleihungswertes einer Immobilie als Eigenmittel aufbringen müssen. Darüber hinaus sind die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer von 3,5 %, Grundbucheintragungsgebühr von 1,1 %, Maklerprovision von bis zu 3 % zzgl. USt., Kosten für Notar/Rechtsanwalt) vollständig aus Eigenmitteln zu bestreiten, da sie nicht mitfinanziert werden. Rechnet man diese Nebenkosten ein, liegt der tatsächlich benötigte Eigenmittelanteil oft bei insgesamt 20 % bis 30 % des Kaufpreises.

Praxisbeispiel

Ein Paar in Graz möchte ein Haus für 450.000 Euro kaufen. Die Bank verlangt, dass sie 20 % des Kaufpreises als Eigenmittel einbringen. Das bedeutet 90.000 Euro (€ 450.000 * 0,20). Zusätzlich müssen die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln finanziert werden. Diese könnten sich wie folgt zusammensetzen: Grunderwerbsteuer (3,5 % von 450.000 Euro = 15.750 Euro), Grundbucheintragungsgebühr (1,1 % von 450.000 Euro = 4.950 Euro), Maklerprovision (z.B. 3 % zzgl. USt. von 450.000 Euro = etwa 16.200 Euro). Insgesamt müsste das Paar somit rund 90.000 Euro (Kaufpreis-Anteil) + 15.750 Euro + 4.950 Euro + 16.200 Euro = 126.900 Euro als Eigenmittel aufbringen. Ohne diese Summe wäre die Finanzierung in dieser Höhe sehr unwahrscheinlich, da der Loan-to-Value / Beleihungsauslauf stark überschritten würde.

Rechtlicher Rahmen

Während die spezifische Höhe der erforderlichen Eigenmittel nicht direkt im HIKrG (Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz) oder KSchG festgelegt ist, leiten sich die Anforderungen aus den allgemeinen Grundsätzen der Kreditwürdigkeitsprüfung gemäß § 7 HIKrG und der GewO §136a ab. Diese gesetzlichen Bestimmungen verpflichten Kreditinstitute zur Einholung umfassender Informationen und zur sorgfältigen Prüfung der Rückzahlungsfähigkeit des Kreditnehmers sowie der Werthaltigkeit der Sicherheiten. Die ehemaligen Regelungen der KIM-V (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) und die aktuellen "Vergaberichtlinien der Banken" oder eine nachfolgende "Bankenrichtlinie" der FMA und OeNB schärfen diese Anforderungen aus Gründen der Finanzstabilität weiter aus, indem sie klare Richtwerte für sogenannte Makroprudenzielle Instrumente wie den Loan-to-Value / Beleihungsauslauf definieren, der direkt den benötigten Eigenmittelanteil widerspiegelt. Die Kreditinstitute haben ein Interesse daran, ein ausreichendes Eigenkapital des Kreditnehmers zu fordern, um das eigene Ausfallrisiko zu minimieren und die Bankbilanz zu stärken.

Worauf Sie achten sollten

Beginnen Sie frühzeitig mit dem Aufbau Ihrer Eigenmittelreserven. Je mehr Eigenmittel Sie einbringen können, desto geringer ist der zu beleihende Betrag, was sich positiv auf den Effektivzins / effektiver Jahreszins und die monatliche Annuität auswirken kann. Berücksichtigen Sie unbedingt die Kaufnebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis, da diese vom Kreditinstitut nur in Ausnahmefällen mitfinanziert werden. Erkundigen Sie sich bei verschiedenen Kreditinstituten nach deren spezifischen Eigenmittelanforderungen, da diese trotz allgemeiner Richtlinien variieren können. Eine hohe Eigenmittelquote stärkt Ihre Verhandlungsposition und signaliert dem Kreditinstitut eine hohe Bonität und finanzielle Verantwortung, was die Chancen auf eine Finanzierungszusage deutlich erhöht.