Immobilienkredit mit wenig Eigenkapital in Österreich? Was ist 2026 möglich?

Immobilienkredit mit wenig Eigenkapital in Österreich: Was ist 2026 möglich?

Wer in Österreich eine Immobilie kaufen möchte, aber noch nicht viel angespart hat, stand jahrelang vor einer klaren gesetzlichen Hürde: der KIM-Verordnung mit ihrer 20-Prozent-Eigenkapitalgrenze. Diese Verordnung ist seit Oktober 2025 ausgelaufen und wurde nicht verlängert. Was das für Käufer mit wenig Eigenkapital bedeutet, welche Möglichkeiten es jetzt gibt und was Banken trotzdem noch verlangen — das lesen Sie in diesem Ratgeber.

Was sich seit Oktober 2025 geändert hat: Ende der KIM-Verordnung

Die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungs-Maßnahmen-Verordnung (KIM-V) war von August 2022 bis Oktober 2025 in Kraft. Sie schrieb vor:

• Mindestens 20 % Eigenkapital bezogen auf den Kaufpreis

• Maximale Schuldendienstquote von 40 % des Nettoeinkommens

• Maximale Kreditlaufzeit von 35 Jahren

Seit dem Auslaufen der Verordnung im Oktober 2025 gibt es in Österreich keine gesetzliche Mindest-Eigenkapitalquote mehr für Immobilienkredite. Das ist eine wesentliche Änderung — und eine, die für viele Kaufwillige neue Möglichkeiten eröffnet.

Was das konkret bedeutet

Banken sind nicht mehr gesetzlich verpflichtet, 20 % Eigenkapital zu verlangen. Sie können theoretisch auch Kredite mit 10 % oder weniger Eigenkapital vergeben — wenn die Bonität stimmt und die interne Risikoeinschätzung das erlaubt.

In der Praxis bedeutet das jedoch nicht, dass Banken plötzlich alle Anfragen mit minimalem Eigenkapital genehmigen. Banken haben eigene interne Richtlinien, Risikomodelle und aufsichtsrechtliche Anforderungen, die unabhängig von der KIM-V weiter gelten. Die Eigenkapitalfrage bleibt relevant — sie ist nur nicht mehr gesetzlich starr fixiert.

Was trotzdem weiter gilt

Auch ohne KIM-V prüfen österreichische Banken weiterhin sorgfältig:

• Bonität und Einkommensstabilität — das war schon vor der KIM-V Standard

• Tragbarkeit der monatlichen Rate — eine interne Schuldendienstquote prüft jede Bank, auch ohne gesetzliche Vorgabe

• Beleihungswert der Immobilie — die Immobilie muss als Sicherheit taugen

• Herkunft des Eigenkapitals — Geldwäscheprävention gilt unverändert

• Kreditlaufzeit — auch ohne gesetzliches Maximum gibt es interne Obergrenzen, meist 30 bis 35 Jahre

Der Unterschied zur KIM-V-Zeit: Diese Parameter werden jetzt wieder individuell bewertet, nicht nach einer einheitlichen gesetzlichen Schablone. Das schafft mehr Spielraum — aber auch mehr Unterschiede zwischen den Instituten.

Wie viel Eigenkapital braucht man 2026 wirklich?

Eine pauschale Antwort gibt es nicht mehr — und das ist sowohl Chance als auch Herausforderung.

Was sich in der Praxis seit Oktober 2025 beobachten lässt: Viele Banken haben ihre internen Richtlinien vorsichtig gelockert, aber nicht abgeschafft. Die meisten österreichischen Institute verlangen weiterhin 10 bis 20 % Eigenkapital — nicht weil sie müssen, sondern weil sie es für prudentes Kreditgeschäft halten.

Ein grober Orientierungsrahmen für 2026:

Diese Einschätzung basiert auf Marktbeobachtungen und kann je nach Institut, Profil und Region abweichen.

Das Entscheidende: Wo früher eine harte Grenze war, gibt es jetzt Verhandlungsspielraum. Wer ein überzeugendes Gesamtprofil hat — stabiles Einkommen, sauberer KSV, gute Immobilie — kann heute mit weniger Eigenkapital zu einem Abschluss kommen als noch vor einem Jahr.

Warum das Eigenkapitalproblem trotzdem bleibt

Das Ende der KIM-V löst das strukturelle Problem nicht vollständig. Denn die Gründe, warum Menschen wenig Eigenkapital haben, hängen nicht an einer Verordnung.

Junge Berufstätige und Familien

Wer mit 28 oder 32 Jahren kaufen möchte, zahlt oft seit Jahren hohe Mieten in einer teuren Stadt. Was an Sparrate übrig bleibt, reicht selten für mehr als 10 bis 15 % eines Kaufpreises in Wien oder Salzburg. Das ist keine Frage der Disziplin — es ist Mathematik.

Nach einer Scheidung

Eine Trennung setzt oft Kapital frei, erzeugt aber auch neue Verbindlichkeiten. Wer aus einer gemeinsamen Immobilie ausscheidet und neu anfangen will, hat möglicherweise einen Ausgleichsbetrag erhalten, der aber knapp für den Wiedereinstieg ist. Gleichzeitig belasten Unterhaltszahlungen die Schuldendienstquote.

Gutes Einkommen, wenig Vermögen

Ein Arzt nach dem Studium, ein Jurist in seiner ersten Stelle, ein Ingenieur nach dem Masterstudium — sie haben oft ein solides oder wachsendes Einkommen, aber kaum angespartes Kapital. Banken können das jetzt individuell bewerten, statt nach Schema F abzulehnen.

Mieter in teuren Lagen

Wer in Wien oder Innsbruck 1.500 Euro Miete zahlt, spart strukturell weniger als jemand in Wels oder Klagenfurt. Das Eigenkapitalproblem ist oft ein direktes Ergebnis hoher Mietkosten in den Jahren davor.

Die wichtigsten Wege mit wenig Eigenkapital

Weg 1: Mehr Banken vergleichen — die Unterschiede sind jetzt größer

Seit dem Ende der KIM-V gibt es keine einheitliche Grenze mehr. Das bedeutet: Die Unterschiede zwischen den Instituten sind größer geworden. Eine Bank kann mit 12 % Eigenkapital finanzieren, die nächste verlangt weiterhin 20 %. Wer nur bei einer Bank anfragt, sieht nicht das vollständige Bild.

Das ist der stärkste Hebel für Käufer mit wenig Eigenkapital: Nicht die erstbeste Bank nehmen, sondern gezielt jene Institute finden, die für das konkrete Profil offen sind. Ein unabhängiger Kreditmakler kennt die aktuellen internen Richtlinien der Institute — und kann ohne mehrfache KSV-Belastung gezielt anfragen.

Weg 2: Eigenkapital vollständig erfassen

Viele Kreditnehmer unterschätzen ihr tatsächliches Eigenkapital. Als Eigenmittel anrechenbar sind:

• Sparguthaben, Tagesgeld, Festgeld

• Bausparverträge und Bauspardarlehen

• Wertpapierdepots (mit Abschlag je nach Zusammensetzung)

• Rückkaufswert von Lebensversicherungen

• Schenkungen von Familienangehörigen (dokumentiert)

• Eigenleistungen beim Hausbau (bei manchen Instituten)

• Elterliche Immobilie als Zusatzsicherheit (Kreuzbesicherung)

Wer all das zusammenrechnet, kommt oft auf mehr als gedacht.

Weg 3: Familiäre Unterstützung strukturiert nutzen

Schenkungen von Eltern oder Großeltern sind in Österreich steuerlich unkompliziert — seit 2008 gibt es keine Schenkungssteuer. Die Bank muss die Herkunft des Geldes aber nachvollziehen können: Schenkungsvertrag oder schriftliche Bestätigung, Kontoauszüge, die den Geldfluss belegen.

Eine Alternative zur Geldschenkung: Die Eltern stellen ihre eigene Immobilie als zusätzliche Sicherheit zur Verfügung. Die Bank erhält dann nicht nur die neue Immobilie als Pfand, sondern auch die elterliche — was das Beleihungsverhältnis verbessert und das Eigenkapitalproblem de facto löst. Diese sogenannte Kreuzbesicherung ist möglich, aber eine bedeutende Entscheidung für alle Beteiligten — sie sollte rechtlich sorgfältig abgebildet werden.

Weg 4: Bausparvertrag als Ergänzungsfinanzierung

Ein österreichischer Bausparvertrag kann als Ergänzungsfinanzierung zum Bankkredit eingesetzt werden. Das Bauspardarlehen hat oft günstigere Zinsen als ein normaler Bankkredit, weil es aus dem Kollektivsparmodell finanziert wird.

Der Haken: Die volle Bausparsumme ist erst nach der Mindestanspardauer (in der Regel sechs Jahre) verfügbar. Wer jetzt kaufen will, braucht einen Bausparvertrag von vor sechs Jahren. Wer noch keinen hat: Jetzt abschließen und für einen späteren Kauf oder eine Anschlussfinanzierung nutzen.

Weg 5: Wohnbauförderung des Bundeslandes prüfen

Mehrere Bundesländer bieten zinsgünstige Darlehen für den Ersterwerb an, die als Ergänzungsfinanzierung fungieren können. Wien, Niederösterreich und die Steiermark haben Programme, die speziell für Erstkäufer mit mittlerem Einkommen konzipiert sind.

Wichtig: Förderanträge müssen in der Regel vor dem Kauf gestellt werden. Bearbeitungszeit einrechnen — mehrere Monate sind realistisch.

Weg 6: Günstigeres Objekt als Einstieg

Wer das Wunschobjekt mit dem aktuellen Eigenkapital nicht finanzieren kann, kann auch kleiner einsteigen. Eine Wohnung in einer weniger zentralen Lage, ein renovierungsbedürftiges Objekt oder eine kleinere Fläche senkt den Kaufpreis und damit den absoluten Eigenkapitalbedarf.

Der Plan: Einsteigen, Kredit bedienen, Wert durch Zeit und Tilgung aufbauen, in einigen Jahren upgraden. Zweimal kaufen bedeutet zweimal Nebenkosten — aber für manche ist das der einzige realistische Weg ins Eigentum.

Was Banken bei wenig Eigenkapital besonders prüfen

Weniger Eigenkapital bedeutet mehr Risiko für die Bank. Das kompensieren Institute durch strengere Prüfung anderer Parameter:

Einkommensstabilität: Unbefristetes Dienstverhältnis, nachweisbares stabiles Einkommen über mehrere Jahre. Probezeit oder befristeter Vertrag sind in dieser Konstellation ein echtes Hindernis.

Schuldendienstquote: Die monatliche Rate muss klar tragbar sein. Banken haben interne Obergrenzen — auch ohne gesetzliche Vorgabe. Bei höherem Kreditbetrag durch weniger Eigenkapital steigt die Rate, was den Spielraum reduziert.

Keine anderen laufenden Kredite: Autokredit, Konsumkredit, Ratenzahlungen — all das reduziert den verfügbaren Spielraum für die Kreditrate. Bestehende Kleinkredite vor der Immobilienfinanzierung zu tilgen ist sinnvoll.

Sauberer KSV: Negative KSV-Einträge sind bei wenig Eigenkapital kaum zu kompensieren. Den eigenen KSV-Auszug vorab selbst zu prüfen und Fehler bereinigen zu lassen, kostet wenig und kann viel bewirken.

Objektqualität: Eine gut gelegene, marktgängige Immobilie mit realistischem Wertgutachten ist für die Bank einfacher zu akzeptieren. Die Immobilie ist die Hauptsicherheit — sie muss als solche taugen.

Die häufigsten Fehler bei wenig Eigenkapital

Zu viele Banken gleichzeitig anfragen. Jede Kreditanfrage hinterlässt eine Spur im KSV. Wer bei fünf Banken gleichzeitig anfragt, signalisiert Dringlichkeit und verschlechtert optisch die Bonität. Gezielt vorgehen ist besser.

Eigenkapital nicht vollständig dokumentieren. Schenkungen ohne Nachweis, Bargeld ohne Kontoherkunft — das zählt für die Bank nicht. Alles lückenlos dokumentieren.

Förderung zu spät beantragen. Wohnbauförderung braucht Zeit. Wer erst nach dem Kaufanbot anfängt zu recherchieren, verliert möglicherweise Ansprüche.

Das falsche Objekt für die Situation. Bei wenig Eigenkapital sollte die Immobilie bankseitig leicht bewertbar sein — keine komplizierten Konstruktionen, keine ungeklärten Lasten im Grundbuch.

Den veränderten Markt nicht nutzen. Seit dem Ende der KIM-V haben sich die Spielregeln geändert. Wer vor einem Jahr abgelehnt wurde, sollte heute neu anfragen — die Ausgangslage ist eine andere.

Wie kredit123.at in dieser Situation helfen kann

Das Ende der KIM-V hat den Markt geöffnet — aber auch unübersichtlicher gemacht. Jedes Institut hat jetzt eigene Richtlinien, eigene Risikomodelle und eigene interne Grenzen. Was bei einer Bank abgelehnt wird, kann bei einer anderen problemlos genehmigt werden.

Wir kennen diese Unterschiede. Wir wissen, welche Institute 2026 für welche Profile offen sind, welche internen Eigenkapitalgrenzen wo gelten und wo Verhandlungsspielraum besteht. Wir bereiten Unterlagen professionell auf, damit Ihre Anfrage das bestmögliche Bild zeichnet — und wir fragen gezielt an, ohne Ihren KSV durch wahllose Anfragen zu belasten.

Nicht jede Situation ist sofort lösbar — das sagen wir ehrlich. Aber ein Gespräch am Anfang kostet nichts und zeigt schnell, ob und wie ein Weg möglich ist.

Unverbindliche Erstberatung — wir prüfen Ihre konkrete Situation ohne Verpflichtung und ohne KSV-Belastung → kredit123.at (https://kredit123.at)

Checkliste: Was Sie vorbereiten sollten

• Eigenkapital vollständig erfasst: Sparguthaben, Bausparverträge, Depots, Lebensversicherungen, Schenkungen

• KSV-Auszug selbst angefordert und geprüft

• Bestehende Kleinkredite getilgt oder in Tilgungsplan

• Einkommenssituation stabil: kein laufender Jobwechsel, keine Probezeit

• Objekt ausgewählt: realistischer Kaufpreis, klare Grundbuchlage

• Förderungen geprüft: Wohnbauförderung des Bundeslandes, Bauspardarlehen

• Familienunterstützung geklärt: Schenkung oder Kreuzbesicherung möglich?

• Mehrere Institute vergleichen — gezielt, nicht wahllos

Fazit: Das Ende der KIM-V ist eine echte Chance — wenn man sie richtig nutzt

Die Abschaffung der KIM-Verordnung hat den Immobilienkreditmarkt in Österreich wieder flexibler gemacht. Die starre 20-Prozent-Grenze gilt nicht mehr. Wer ein solides Einkommensprofil hat, einen sauberen KSV und eine gute Immobilie kaufen will, hat heute deutlich mehr Möglichkeiten als noch vor einem Jahr.

Das bedeutet nicht, dass Banken nun unkritisch Kredite mit minimalem Eigenkapital vergeben. Es bedeutet, dass individuelle Stärken wieder individuell bewertet werden — und dass ein gezielter, gut vorbereiteter Kreditantrag heute mehr bewegen kann als früher.

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Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine individuelle Finanz- oder Kreditberatung dar. Die KIM-Verordnung ist mit Oktober 2025 ausgelaufen und wurde nicht verlängert — alle Angaben zur aktuellen Marktlage sind Marktbeobachtungen ohne Gewähr. Kreditentscheidungen treffen stets die jeweiligen Institute nach eigenem Ermessen und internen Richtlinien.