Schätzgutachten / Verkehrswert

Was ist ein Schätzgutachten / Verkehrswert?

Ein Schätzgutachten ist eine detaillierte Expertise zur Bewertung einer Immobilie, die von einem zertifizierten Sachverständigen erstellt wird. Das zentrale Ergebnis eines solchen Gutachtens ist die Ermittlung des Verkehrswertes (oder Marktwertes) der Immobilie. Der Verkehrswert ist jener Preis, der bei einem Verkauf der Immobilie unter normalen Marktbedingungen voraussichtlich erzielt werden könnte. Er berücksichtigt alle wertbeeinflussenden Faktoren wie Lage, Größe, Zustand, Ausstattung, Baujahr und die aktuelle Marktsituation.

Bedeutung in Österreich

In Österreich spielen Schätzgutachten und der ermittelte Verkehrswert eine entscheidende Rolle bei Immobilienfinanzierungen. Banken benötigen ein solches Gutachten, um den Wert der Immobilie, die als Sicherheit für einen Kredit dienen soll (Hypothek), einzuschätzen. Dies ist für die Kreditvergabe essentiell, um das Ausfallsrisiko zu bewerten und die Beleihungsgrenze zu ermitteln. Die Banken sind gemäß den „Vergaberichtlinien der Banken“ (ehemals KIM-V) verpflichtet, die Werthaltigkeit der Sicherheiten zu prüfen. Der Verkehrswert dient als Basis, um den Beleihungswert zu bestimmen, welcher oft etwas unter dem Verkehrswert liegt, um Risiken (z.B. bei einem Notverkauf) abzudecken.

Ein Schätzgutachten kann auch in anderen Situationen von Bedeutung sein, wie zum Beispiel:

• Kauf und Verkauf: Zur objektiven Preisermittlung und als Verhandlungsgrundlage.
• Erbschafts- und Schenkungsfälle: Zur Bewertung von Immobilien im Rahmen der Erbteilung oder bei Schenkungen.
• Gerichtliche Verfahren: Bei Zwangsversteigerungen, Scheidungen oder bei der Feststellung eines angemessenen Mietzinses.
• Bilanzierung: Für Unternehmen zur Bewertung von Immobilien im Anlagevermögen.

Das Gutachten muss von einem gerichtlich beeideten und zertifizierten Sachverständigen erstellt werden, um gerichtliche Anerkennung zu finden und höchste Objektivität zu gewährleisten.

Praxisbeispiel

Ein Kreditnehmer möchte ein Haus im Wert von 500.000 Euro kaufen und benötigt dafür einen Kredit von 400.000 Euro. Die finanzierende Bank beauftragt einen Sachverständigen mit der Erstellung eines Schätzgutachtens. Der Sachverständige bewertet das Haus aufgrund seiner Expertise, einer Besichtigung und unter Heranziehung von Vergleichsobjekten. Er kommt zu dem Ergebnis, dass der Verkehrswert des Hauses tatsächlich 500.000 Euro beträgt. Auf dieser Basis kann die Bank den Beleihungswert festlegen, der dann als Grundlage für die Kreditentscheidung und die Festlegung der Konditionen dient. Sollte der Sachverständige zu einem niedrigeren Wert kommen, hätte dies direkte Auswirkungen auf die mögliche Kreditvergabesumme oder die Eigenkapitalanforderung.

Worauf Sie achten sollten

Wenn Sie ein Schätzgutachten für eine Finanzierung benötigen, wird die Bank in der Regel einen Gutachter beauftragen und die Kosten dafür vom Kreditnehmer tragen lassen. Klären Sie im Vorfeld die Kosten für das Gutachten, da sie einen weiteren Posten bei den Nebenkosten darstellen. Ein unabhängiges Schätzgutachten kann Ihnen auch als Käufer helfen, eine realistische Einschätzung des Kaufpreises zu erhalten und somit fehlerhafte Kaufentscheidungen zu vermeiden. Achten Sie auf die Qualifikation des Sachverständigen; ein gerichtlich beeideter und zertifizierter Sachverständiger bietet die höchste Sicherheit und Anerkennung.