Bestellerprinzip

Was ist das Bestellerprinzip?

Das Bestellerprinzip ist ein rechtliches Prinzip, das besagt, dass derjenige die Kosten für eine Vermittlungsleistung trägt, der diese Leistung beauftragt hat. Im Kontext der Immobilienvermittlung bedeutet dies, dass der Immobilienmakler von der Partei bezahlt wird, die ihn bestellt hat, also den Auftrag zur Vermittlung erteilt hat. Dieses Prinzip zielt darauf ab, die Kosten fair zu verteilen und die Transparenz für den Dienstleistungsempfänger zu erhöhen. Ursprünglich oft beim Käufer oder Mieter verortet, ist es mittlerweile in Österreich für Mietverträge gesetzlich verankert.

Bedeutung in Österreich

In Österreich wurde das Bestellerprinzip durch eine Novelle des Maklergesetzes, die am 1. Juli 2023 in Kraft getreten ist, für die Vermittlung von Mietverträgen eingeführt. Dies bedeutet konkret, dass der Immobilienmakler bei der Vermittlung von Mietwohnungen oder Häusern nur noch vom Vermieter beauftragt und bezahlt werden darf. Es ist nicht mehr zulässig, dass der Makler vom Mieter eine Provision fordert, selbst wenn er auch für diesen tätig wird. Dies soll Mieter, die oft eine finanziell schwächere Position haben, entlasten und die Zugänglichkeit zu Wohnraum erleichtern.

Wichtige Unterscheidung:

• Mietverträge (ab 01.07.2023): Hier gilt das Bestellerprinzip uneingeschränkt. Der Maklerlohn ist vom Auftraggeber (Vermieter) zu zahlen.
• Kaufverträge: Beim Kauf und Verkauf von Immobilien gilt das Bestellerprinzip in Österreich nicht. Hier bleibt es weiterhin üblich, dass Maklerprovisionen sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer (oft nach der 3%-Regel zzgl. USt.) erhoben werden können, sofern dies vereinbart ist. Es handelt sich hierbei um ein Doppelmaklerverhältnis, das zulässig ist, aber vom Makler transparent offengelegt werden muss (§ 6 Abs. 3 MaklerG). Die Höhe der Provision ist zudem durch die Immobilienmaklerverordnung (IMMV) gedeckelt.

Das Bestellerprinzip im Mietbereich hat die Kostenstruktur für Mieter erheblich verändert und die Transparenz im Markt erhöht. Es soll auch Anreize für Vermieter schaffen, ihre Immobilien direkt oder effektiver zu vermitteln.

Praxisbeispiel

Ein Mieter sucht eine Wohnung und kontaktiert einen Immobilienmakler, der eine passende Wohnung anbietet. Da der Makler vom Vermieter mit der Vermittlung beauftragt wurde, darf er vom Mieter keine Provision verlangen, auch wenn er dem Mieter die Wohnung gezeigt und den Mietvertrag vorbereitet hat. Die Kosten für die Maklerleistung trägt ausschließlich der Vermieter. Wenn hingegen eine Person eine Eigentumswohnung kaufen möchte und dabei einen Makler in Anspruch nimmt, kann der Makler sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer eine Provision verlangen (unter Einhaltung der gesetzlichen Höchstgrenzen und der Aufklärungspflichten des Maklers).

Worauf Sie achten sollten

Beachten Sie die Unterscheidung zwischen Miet- und Kaufverträgen. Bei der Suche nach einer Mietwohnung müssen Sie seit dem 1. Juli 2023 keine Maklerprovision mehr zahlen, wenn der Makler vom Vermieter beauftragt wurde. Lassen Sie sich bei Unklarheiten frühzeitig über die Provisionspflicht informieren. Bei einem Immobilienkauf hingegen ist die Maklerprovision weiterhin ein wichtiger Kostenfaktor, den Sie in Ihre Finanzierungsplanung einbeziehen müssen. Klären Sie hierbei die Höhe und die Fälligkeit der Provision immer schriftlich ab und fragen Sie nach, ob der Makler als Doppelmakler agiert.