Bauträger / Bauträgervertragsgesetz (BTVG)

Was ist das Bauträgervertragsgesetz (BTVG)?

Das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) ist ein zentrales österreichisches Konsumentenschutzgesetz, das Käufer von neu errichteten oder umfassend sanierten Eigentumswohnungen oder Häusern vor dem Verlust ihrer Zahlungen schützt, falls der Bauträger insolvent wird oder das Projekt nicht fertigstellt. Es regelt detailliert, wie und wann Zahlungen von Käufern an Bauträger zu leisten sind, um eine weitgehende Absicherung für den Erwerber zu gewährleisten. Das BTVG ist nur anwendbar, wenn ein Bauträger einem Erwerber – gewerbsmäßig – eine Wohnung, ein Eigenheim oder eine sonstige Baulichkeit mit dem Versprechen überlässt, dem Erwerber Eigentum, Wohnungseigentum, Baurecht, Bestands- oder sonstiges Nutzungsrecht daran zu verschaffen.

Bedeutung in Österreich

In Österreich ist das BTVG von immenser Bedeutung für jeden, der eine Immobilie von einem Bauträger „vom Plan weg“ kauft. Es wurde geschaffen, um die damals häufigen Risiken für Käufer bei Bauträgerpleiten zu minimieren. Das Kernstück des BTVG ist die Absicherung der Erwerberzahlungen. Dies geschieht in der Regel durch die Einrichtung eines sogenannten treuhänderischen Zahlungsplans (Ratenplan), bei dem die Zahlungen des Käufers an den Bauträger an den Baufortschritt gekoppelt sind und von einem Treuhänder (Notar oder Rechtsanwalt) überwacht werden. Eine vollständige Vorauszahlung ist somit ausgeschlossen.

Die vom BTVG vorgesehenen Sicherungsmöglichkeiten umfassen hauptsächlich:

• Bankgarantie: Eine Bank bürgt für die Rückzahlung der bereits geleisteten Zahlungen, falls das Bauprojekt nicht fertiggestellt wird.
• Zahlungsplan nach Ratenplanverordnung: Das Geld wird auf ein Treuhandkonto eingezahlt und erst nach Erreichen bestimmter Baufortschritte an den Bauträger freigegeben. Zusätzlich muss eine grundbücherliche Sicherung des Eigentums (Anmerkung der Rangordnung) im Grundbuch vorgenommen werden.
• Fertigstellungsgarantie durch eine Bank oder Versicherung: Diese Garantie sichert die Fertigstellung des Bauvorhabens zu.
• Hinterlegung bei einem Treuhänder: Der Kaufpreis wird bei einem Notar oder Rechtsanwalt hinterlegt und nach Baufortschritt ausbezahlt.

Der Bauträger ist verpflichtet, den Kaufvertrag nach den Vorgaben des BTVG zu gestalten und alle rechtlichen Sicherungsmaßnahmen zu ergreifen. Der Beginn der Zahlungslegung ist häufig erst nach dem Vorliegen einer Baubewilligung und einer entsprechenden Sicherstellung zulässig.

Praxisbeispiel

Eine Familie kauft eine Eigentumswohnung in einer neuen Wohnanlage von einem Bauträger. Der Kaufvertrag ist nach dem BTVG gestaltet. Sie zahlen den Kaufpreis nicht direkt an den Bauträger, sondern auf ein Treuhandkonto bei einem Notar ein. Die erste Rate (z.B. 10 % des Kaufpreises) wird erst fällig, wenn die Baubewilligung rechtskräftig ist und eine rechtsgültige Sicherstellung (z.B. eine Bankgarantie oder eine Sicherung nach der Ratenplanverordnung) erfolgt ist. Weitere Teilzahlungen (z.B. 30 % nach Rohbaufertigstellung, 20 % nach Dachgleiche usw.) erfolgen erst, wenn der Notar den entsprechenden Baufortschritt bestätigt hat. Falls der Bauträger insolvent wird, bevor die Wohnung fertiggestellt ist, sind die bereits geleisteten Zahlungen der Familie durch die gesetzlichen Sicherungsmechanismen geschützt.

Worauf Sie achten sollten

Wenn Sie eine Immobilie von einem Bauträger kaufen, bestehen Sie unbedingt auf einem nach BTVG abgesicherten Vertrag. Prüfen Sie, welche Art der Sicherstellung im Vertrag vorgesehen ist (Bankgarantie, Ratenplanverordnung etc.) und lassen Sie dies von einem unabhängigen Rechtsanwalt prüfen. Der Notar, der den Vertrag erstellt, sollte Ihnen die Funktionsweise der Absicherung genau erklären. Zahlen Sie niemals größere Beträge direkt an den Bauträger, ohne dass die im BTVG vorgesehenen Sicherungen bereits aktiv sind. Achten Sie auf die Einhaltung des Ratenplans und die Freigabe des Geldes durch den Treuhänder. Das BTVG bietet einen sehr guten Schutz, aber Sie müssen sich aktiv informieren und die Einhaltung der Regeln überprüfen lassen.